FINANCIERE DE NEUFCOUR

L’entreprise que je me propose de vous présenter pour le mois de juillet est ce que l’on peut appeler une mico-cap (7 mio d’euros de capitalisation boursière) de la bourse de Bruxelles : il s’agit de la Financière de Neufcour.

La Financière de Neufcour est la résultante d’une opération de scission dans les années 90 entre deux sociétés héritières d’un glorieux passé de charbonnage : Weristère d’une part qui depuis est devenue principalement active dans la gestion de maisons de retraite et donc La Finaicère de Neufcour d’autre part dont le principal but est de valoriser des terrains, propriété de l’entreprise et auparavant affectés à l’exploitation de charbonnages.

Une première OPA a avorté en 2006 mais il est probable que tôt ou tard, notamment en raison de dissensions entre actionnaires, une autre OPA soit lancée. L’action cote actuellement à 19.25 euros et j’estime que la valeur minimum de l’actif net de l’entreprise s’élève à 23.18 euros par action.

Voici comment j’obtiens cette valeur :

Les fonds propres de la société au 31/12/2006 s’élèvent à 15.10 euros par action.

1/ 19 284 actions Werister sont valorisées à leur cours de bourse au 31/12/2006. Cependant, début de cette semaine, une OPA a été lancée sur Werister. Si le prix définitif de cette OPA n’est pas encore connus (il dépend entre autres d’une audit et de la réalisation de certains biens), on peut estimer la PV latente par rapport au cours du 31/12/2006 à 0.50 euros par action Neufcour MINIMUM .

2/ Le solde des terrains destinés à être loti a été évalué par un expert indépendant à 28.13 euros par action, ce qui représente une plus value latente par rapport à la valeur comptable de ces immeubles de 20.22 euros par action. Par prudence, j’applique une marge de sécurité de 30 % par rapport à la valeur donnée par l’expert (la valeur de l’immobilier est donc ramené à 19.69 euros par action) ainsi qu’une provision de 30 % sur l’impôt qui serait à payer sur les plus value réalisée (ici aussi je suis prudent car certaines filiales bénéficies de pertes fiscales à reporter). La plus value latente après application de la marge de sécurité et de la provision fiscale sur l’immobilier est donc de 8.25 euros par action.

3/ La valeur prudente et à casser de la Financière de Neufcour est donc établie à 15.10 + 0.50 + 8.25 soit 23.85 euros.

La société ne cours que peut de risque de taux d’intérêt étant donné que les dettes bancaires ne représente que 7.5 % du total de bilan au 31/12/2006. Un peu moins de la moitié d’entres elles a d’ailleurs été remboursée au cours du premier semestre 2007.

Enfin, un litige avec un ancien administrateur de la société (et toujours actionnaire) vient de se clôturer en faveur de Neufcour. Il pourrait s’en suivre (si l’administrateur est solvable) une nouvelle petite PV de +/- 0.25 euros par action.

La valeur de 23.85 euros est selon moi, la valeur minimum de l’entreprise. Les différents projets d’assainissement, de revalorisation et de lotissement des différents sites apportent régulièrement de la nouvelle survaleur à la société.
Il est à noter que les volumes sur cette société sont très faibles. Il importe donc de travailler avec des limites et d’avoir un peu de patience si on veut se constituer une ligne de cette action.

Par contre, la prise d’une participation dans une société si peu liquide nous donne l’occasion de mettre à l’épreuve notre esprit " buffetien ". Le maître ne disait-il pas que si la bourse devait fermer pour les 10 années qui viennent, il n’éprouverait aucune angoisse à l’idée de ne pouvoir se défaire des titres qu’il a en portefeuille durant ce laps de temps.

Neufcour représente une société très fortement sous évaluée. Le risque encouru est faible au vu du faible endettement que doit supporter la société.

La réalisation d’une plus value sur cette ligne passera selon moi, non par une vente pure et simple en bourse mais soit par la mise en liquidation de l’entreprise, soit par une OPA.

L’OPA qui a eu lieu cette semaine sur la demi-sœur Werister nous apprend deux choses :

- de la valeur " cachée " se trouve bien dans ces micro caps propriétaire du patrimoine immobilier des anciens charbonnages

- cela bouge dans la galaxie " Werister-Neufcour " et on pourrait assister à l’évènement devant faire ressortir la vraie valeur de la société plus vite qu’on ne le pense