FINANCIERE DE NEUFCOUR : LA BELLE AU BOIS DORMANT ...

Les comptes 2007 de la plus discrète de nos participations viennent d’être publiés.

Nous vous avions présenté cette société, très peu liquide, le 5 juillet 2007 : http://valeurconviction.blogspot.com/2007_07_01_archive.html

Depuis cette date, le cours de l’action a perdu 33,7 %.

Et pourtant … si le prince charmant ne s’est pas encore penché sur notre belle pour la réveiller d’un tendre baiser (lisez : si aucune opération – OPA ou mise en liquidation – n’a été entamée afin de permettre aux actionnaires de percevoir en monnaie sonnante et trébuchante la pleine valeur de la société) … et pourtant, disions nous, l’année fut tout de même marquée par l’un ou l’autre évènement intéressant.

Tout d’abord l’OPA sur la société-sœur Werister a permis à Neufcour de dégager une plus value de 0,35 euros par action.

Ensuite les ventes de terrains se sont accélérées, augmentant de 80 % d’un exercice à l’autre.

Ces deux faits marquants ont permis à la société de rembourser la totalité de ses dettes financières (qui étaient certes réduites) et de présenter aujourd’hui une trésorerie nette de 4,66 euros par action (ce qui représente tout de même 36,7 % de la capitalisation boursière actuelle).

Nous avons calculée la valeur de Neufcour comme suit :

- Le solde des terrains destinés à être loti a été évalué par un expert indépendant à 27,83 euros par action, ce qui représente une plus value latente par rapport à la valeur comptable de ces immeubles de 19,74 euros par action. Par prudence, nous appliquons une marge de sécurité de 30 % par rapport à la valeur donnée par l’expert (la valeur de l’immobilier est donc ramené à 19,48 euros par action) ainsi qu’une provision de 30 % sur l’impôt qui serait à payer sur les plus value réalisées. La plus value latente après application de la marge de sécurité et de la provision fiscale sur l’immobilier est donc de 7,97 euros par action.

- Les fonds propres par action s’élèvent à 15,89 euros.

- Nous n’avons plus trouvé la trace dans les comptes de la provision pour litige fiscal alors que le risque encouru par ce litige est toujours pendant : nous déduisons donc le risque encouru soit 0,25 euros par action.

La valeur prudente à casser a donc été fixée à 23,61 euros. A cette valeur, il convient d’ajouter la valeur des actions Neufcour détenues par la filiale agricole à 99 % Bouille. Ces 2 810 titres, valorisés au cours de bourse de 12,77 euros (nous aurions pu les évaluer à la valeur à casser de l’entreprise) représentent donc 0,10 euros par action. L’objectif de cours minimum que nous fixons donc pour la Financière de Neufcour est donc de 23,71 euros.

Deux remarques cependant :

- cette valeur reste une valeur excessivement prudente car nous pensons que des « richesses cachées » subsistent au sein de cette société et que la vraie valeur se situe bien plus haut (vers les 29 euros par actions ?). Nous espérons en outre l’une ou l’autre bonne surprise du côté de la liquidation de la filiale Gosson-Kessales (comme par exemple une réévaluation de la participation croisée détenue par Gosson dans Neufcour).

- nous sommes un peu déçus de ne pas avoir vu cette valeur à casser évoluer positivement entre 2006 et 2007. De même, nous sommes un peu déçu par le fait que la direction ait eu recours à « l’artifice » de l’activation des latences fiscales pour présenter un bénéfice net en augmentation.

Quoi qu’il en soit, au cours actuel, l’action présente une décote de 46 % par rapport à sa valeur à casser. Nous sommes persuadés que Neufcour est une des sociétés parmi celles cotées à Bruxelles, présentant un des rapports « risque/profit potentiel » les plus favorables à l’actionnaire.

Signalons enfin qu’un membre de Valeur & Conviction est propriétaire d’actions Neufcour acquises en plusieurs lots en 2007 à un prix moyen de 18,02 euros.